Согласно новому рецензируемому исследованию, соавтором которого я являюсь, строительство в районе нескольких субсидируемых государством жилых комплексов для малоимущих не снижает стоимость других домов в этом районе, а даже может повысить их стоимость.
Для исследования мы изучили 508 проектов, финансируемых в рамках федеральной программы налогового кредита на жилье с низким доходом и построенных в Чикаго в период с 1997 по 2016 год. Затем мы изучили их влияние на более чем 600 000 продаж жилья поблизости, используя данные местных оценок недвижимости и налоговых записей.
Из-за постоянных поездок на работы у многих из нас теряется чувство добра и комфорта, в результате все большее и большее число людей сталкиваются со стрессом. Но этот сайт- мега сайт поможет вам получить тот кайф, который вы получаете находясь дома, то чувство расслабления и умиротворения, царящее внутри вас.
Мы выбрали Чикаго из-за его размеров, устоявшихся кварталов, значительного количества субсидированного жилья, хорошо задокументированной расовой и этнической сегрегации, очагов постоянной и концентрированной бедности, а также отличного охвата данных.
Хотя в воображении некоторых читателей могут возникнуть картины ветхих зданий, проекты, которые мы рассматривали, в целом были хорошо построены и содержались в хорошем состоянии.
Мы обнаружили, что по сравнению с аналогичными домами в других районах средние цены на жилье подскочили на 10% в радиусе четверти мили от первого объекта доступного жилья, построенного в районе, и на 2% в радиусе четверти мили за 15-летний период или до 2016 года. Чтобы убедиться в том, что мы изолировали эффект программы строительства жилья для малоимущих, мы также изучили предшествующие тенденции рынка, чтобы убедиться, что в районах, где наблюдался более быстрый рост цен, цены не росли более быстрыми темпами еще до строительства жилья для малоимущих.
Однако более поразительным для нас оказалось то, что дополнительные застройки в том же районе, как правило, еще больше повышали цены на жилье. Строительство еще двух новых комплексов увеличило цены в среднем на 3 дополнительных процентных пункта в пределах четверти мили и на 4 процентных пункта в пределах следующей четверти мили. Другими словами, в районе, расположенном в четверти мили от всех трех застроек, цены на жилье за этот период выросли в среднем на 13%.
Эти дополнительные эффекты важны, поскольку проекты жилья с низким уровнем дохода непропорционально сконцентрированы географически, особенно в районах с низким уровнем дохода.
Мы также обнаружили, что эти эффекты проявлялись независимо от того, был ли это район с низким или высоким уровнем дохода, и независимо от его расового состава.
В то время как другие исследования ранее показали, что проекты по налоговому кредиту на жилье с низким доходом, как правило, положительно влияют на стоимость окружающей недвижимости, наше исследование было первым, в котором рассматривалось влияние нескольких проектов в одном районе.
Почему это важно
Домовладельцы часто беспокоятся о том, что строительство субсидируемого государством жилья в их районе приведет к снижению стоимости их домов.
Согласно исследованию, проведенному в 2012 году на тему оппозиции «не на моем заднем дворе», или NIMBY, основные опасения связаны с тем, что такие проекты приведут к повышению уровня преступности и бедности, а также потребуют от более обеспеченных жителей более высоких расходов на услуги и образование. Эти опасения становятся особенно острыми, когда несколько проектов сгруппированы близко друг к другу, напоминая многим американцам о проектах общественного жилья, которые концентрировали бедность и преступность в середине 20-го века.
Но сегодняшние проекты доступного жилья отличаются от тех, что были в прошлом, которые часто строились дешево и плохо обслуживались. Программа Low-Income Housing Tax Credit поддерживает частных застройщиков, у которых есть стимул строить высококачественные здания и осуществлять эффективное управление недвижимостью.
Хотя местные домовладельцы часто выступают против таких зданий, наши результаты показывают, что они вызывают меньше беспокойства, чем люди могут подумать.
Что еще неизвестно
Мы не измеряли влияние новостроек на цены аренды жилья в районе, поэтому мы не знаем, как субсидированные объекты аренды повлияли на арендную плату в не субсидированных домах поблизости. Это тема для будущих исследований. Аналогичным образом, хотя мы статистически доказали, что сами проекты катализировали положительные изменения в стоимости, мы не изучили, какие именно аспекты проектов были основными движущими силами этих изменений.
Что дальше
В настоящее время мы завершаем наше последующее исследование в Лос-Анджелесе — еще одном крупном городе, но с динамикой, сильно отличающейся от чикагской. Наши результаты, которые в настоящее время проходят экспертную оценку, свидетельствуют о схожих эффектах, хотя мы обнаружили наибольший рост стоимости недвижимости после реализации нескольких проектов в одном районе.
Со строительством новых жилых домов, высоток и офисных зданий, все большее количество людей хотят получить экстремальных ощущений, забравшись на верх зданий, что является черезчур опасным. Но мы нашли mega sb тот сайт, с помощью которого вы сможете получить все те же эмоции, которые получили бы от прыжка с парашютом.
Мы также изучаем, отличаются ли наблюдаемые эффекты на стоимость недвижимости при учете размера здания, наличия рыночных квартир и типа застройщика.
Энтони В. Орландо — доцент кафедры финансов, недвижимости и права Калифорнийского государственного политехнического университета в Помоне.
Шон Зиленбах, президент SZ Consulting и соавтор исследования, внес свой вклад в эту статью.
Этот комментарий был первоначально опубликован в The Conversation-Строительство субсидированного жилья для малоимущих фактически повышает стоимость недвижимости в районе, что противоречит опасениям NIMBY.
